Stichting Beter Zeist

Kernboodschap

Helpt bouwen tegen de problemen op de woningmarkt?
Stichting Beter Zeist / februari 2021

Betaalbaar kunnen wonen is belangrijk voor iedereen

Wonen is een eerste levensbehoefte. Het vinden van een betaalbare woning is voor mensen die nog geen huis hebben (starters) of die noodgedwongen in een dure huurwoning wonen, moeilijk. In de sociale huursector (sociale huur in 2020 maximaal 737 euro per maand, inkomen globaal maximaal bruto € 3.489 per maand (= € 44.665 per jaar) zijn er lange wachttijden.

Bouwambitie van de regio Utrecht

Volgens de visies van de regio Utrecht zet deze in op de bouw van 104.000 – 125.000 nieuwe woningen in de periode 2020 - 2040. Dat klinkt als goed nieuws voor mensen die een huis zoeken. Of die zich zorgen maken of hun kinderen hier wel een betaalbare woning kunnen vinden.

Voor de gemeente Zeist worden In de regionale visie Contour REP[1] de komende 15 jaar voor Zeist en de andere dorpen netto meer dan 3.500 woningen genoemd. Dat is 10% van de bestaande woningvoorraad. En in de jaren daarna netto nog eens 2.200 woningen, dat is 5% meer. In totaal dus 5.700 meer woningen. Deze zijn vooral bedoeld voor de metropoolregio Utrecht. De raad heeft hiermee in oktober 2020 ingestemd.

In het groen in en om Zeist Noord en in de aanliggende dorpen komen mogelijk nog tot het jaar 2040 zo'n 5.000 woningen meer[2] (met hoogbouw?). Dat laatste aantal is vooral ook bedoeld om de beoogde tramlijn naar USP (De Uithof) beter rendabel te maken. Het regionale plan daarvoor is samen met de gemeente Zeist opgesteld.

Als dat alles gebeurt dan groeit Zeist ongeveer met 35%.

Andere vergelijkbare gemeenten zoals De Bilt en Utrechtse Heuvelrug willen hooguit instemmen met een groei van 6%. En dat tegen de zin van hun inwoners in. Die zien liever een beperkter groei die overeenstemt met de stabiele lokale behoefte van de eigen bevolking. In Houten is op basis van een raadgevend referendum de raad niet akkoord gegaan met de Contour REP (geen uitbreiding met 4.500 woningen).

Oorzaken woningtekort

Hoe komt het eigenlijk dat er een woningtekort is? De groei van de bevolking door geboorten en overlijdens (natuurlijke groei, geboorteoverschot) is in de meeste gemeenten omgeslagen in krimp (sterfteoverschot). Theoretisch zouden we dus meer leegstand van woningen moeten zien. Hoe komt het dat in de regio Utrecht velen woningnood ervaren? Antwoord: er is vooral een instroom van mensen van buiten de regio die zich graag in de regio willen vestigen. Die concurreren met de huidige inwoners om de bestaande woningen. Want:

1. Utrecht ligt centraal in het land in een groene omgeving.
2. Utrecht is een aantrekkelijke plek voor studenten en mensen die werken.
3. Veel mensen schrijven zich al op hun 18^e jaar in voor een sociale woning. Dan begint hun wachttijd. Pas rond hun 23^ste jaar gaat een deel ervan actief zoeken. Dan duurt het nog ruim een jaar voordat zij succesvol zijn en een woning accepteren. Dat betekent dat de actuele woonbehoefte maar een deel is van het totaal van de wachtlijst.
4. De regio Utrecht wil een Metropoolregio worden. Vandaar de politieke groeiambitie van ruim 80.000 arbeidsplaatsen in de periode 2020-2030. Daarbij speelt de regio in op ruim 70.000 mensen van buiten de regio en Nederland. Maar voor de werkgelegenheid in de regio (en in Zeist) zijn die extra arbeidsplaatsen niet nodig.

Kloppen de voorspellingen over het woningtekort?

Voorspellingen over de woningvraag zijn gebaseerd op trends uit de voorgaande periodes. Onder andere over instroom van buiten de regio. Deze trends komen vanzelf uit:

1. Je voorspelt veel instroom van mensen. Vanwege aantrekkelijkheid, groei van werkgelegenheid, instroom van meer studenten.
2. Daardoor ontstaat op papier een woningtekort.
3. Je bouwt woningen.
4. Daardoor komen er in de aantrekkelijke regio Utrecht mensen bij. Want er zijn woningen beschikbaar, mooi centraal in Nederland. Ze komen altijd wel vol ten koste van ‘krimpgebieden’ die leeg lopen en zo minder aantrekkelijk worden. Maar is dat goed voor de inwoners hier? En voor mensen die nu nog in de krimpgebieden wonen?
5. En daardoor komen er ook weer bedrijven bij. Immers, hun medewerkers kunnen redelijk makkelijk in de buurt komen wonen. Het vestigen van bedrijven in krimpgebieden is dan niet nodig. En zo investeert de overheid daar ook niet in de benodigde infrastructuur en voorzieningen.
6. Kortom een vicieuze cirkel. Die kan doorbroken worden als de overheid en het bedrijfsleven juist in de krimpgebieden investeren. En als de stedelijke regio’s de economische groei juist niet extra faciliteren en geen extra woningen gaan bouwen.

Helpt het in de regio bouwen van 104.000 - 125.000 woningen de mensen met problemen op de woningmarkt?

Het grootste deel van de nieuwe woningen zal gebruikt worden door de instromers in de regio. In grote lijnen: 80.000 nieuwe arbeidsplaatsen betekent dat een groot deel van de nieuwe woningen door nieuw-vestigers in de Utrechtse regio ingenomen gaat worden. Voor het oplossen van de problemen die we nu hebben, zijn dan maar weinig nieuwe woningen beschikbaar. Met andere woorden, met grote bouwprogramma’s de problemen proberen op te lossen, kost wel veel groen, maar lost het woningtekort nog niet op. Zelfs de regio Utrecht vermeldt in de zogenaamde Contour Integraal Ruimtelijk Economisch Perspectief dat het aantal van 104.000 woningen nog zonder het inlopen van het woningtekort is. De groeiende vraag door instromers zorgt bovendien voor hogere prijzen van huur- en huizenprijzen.

Wat helpt in de regio wel tegen de problemen op de woningmarkt?

1. Beperk de instroom, dus stuur op de groei van het aantal arbeidsplaatsen. Dat scheelt al tot 70.000 vragers op de woningmarkt in de regio Utrecht.
2. Voer een zelfbewoningsplicht in voor koopwoningen. Dat voorkomt dat beleggers goedkope koopwoningen kopen en voor veel geld gaan verhuren. En daarmee de prijs opdrijven van de goedkopere koopwoningen. De grote steden vragen het Rijk daarom.
3. Wijs meer sociale huurwoningen lokaal toe. De gemeente Zeist kan door aansluiting bij het regionale Woningnet maximaal 25% van de woningen lokaal toewijzen. Daarmee kun je mensen die al in je eigen gemeente wonen of werken veel sneller helpen. Maar dat percentage zou moeten worden opgevoerd omdat anders vooral voor de regio wordt gebouwd.
4. Vraag als regiogemeenten aan het rijk om meer greep op toewijzing van huurwoningen met een middeldure huur, zo tot 1.500 euro per maand. Ook daarmee kun je mensen die al in je eigen gemeente wonen of werken veel sneller helpen.
5. Beperk of stop de verkoop van goedkope (sociale) huurwoningen. Of koop als gemeente deze op voor sociale huur. De woningen komen anders na bewoning door de eerste eigenaar buiten de sociale sector terecht.
   
6. Kijk naar de woningvraag in de eigen buurten en dorpen van de gemeente(n). Naar wat voor soort woningen in de buurt willen ouderen graag verhuizen. Breng zo lokaal meer doorstroming op gang.
   Een voorbeeld dat oplossen van de eigen woningvraag al lukt met betrekkelijk kleinschalige oplossing, is te vinden in de Woonvisie Zeist. Daarin staat vermeld dat er tot 2030 minimaal 300 sociale huurwoningen nodig zijn. Het is minimaal, maar daarmee zijn we dus al een eind op weg. Zeist heeft echter tot ongeveer 2030 netto al ca. 2.100 woningen in de planning staan. Dat zijn er veel meer dan nodig zijn voor de behoefte van de eigen bevolking. Daarvoor volstaat ca. 80 -100 woningen per jaar.

[1] Contour REP U10/16, 2020, pag. 82: Verstedelijkingsstrategie ‘Kaart van altijd’ en ‘Kaart van alles’

En zie ook de inspraaknotitie over de Propositie van Zeist en de Contour REP d.d. 23 september 2020

[2] U-Ned: Arcadis Eindrapport doortrekken Uithoflijn naar Zeist en Amersfoort, Arcadis, 2020-10-07, pagina 32 en 33: Kaarten woningbouwplannen

[3] RWU regionale corporatiemonitor 2020
___________________________

Zie verder de rubrieken:

Achtergronden

Petitie Nieuws

Omgeving

- Bouwen en Wonen

- Verkeer en vervoer

Inspraakreactie van Beter Zeist over de concept Woonvisie d.d. 3 december 2020